IVA a 6 % ou a 23 % nas obras em casa: verbas 2.27 e 2.23

No continente, as taxas de IVA são 6 %, 13 % e 23 %. Uma obra em casa só paga 6 % se couber numa verba da Lista I do Código do IVA; caso contrário paga 23 %. Para a maioria das casas habitadas, a verba que interessa é a 2.27: exige contrato de empreitada, casa usada como habitação antes e depois da obra, e os materiais só ficam a 6 % se não passarem de 20 % do valor global.

Estado da informação: novembro de 2026, para Portugal continental (as Regiões Autónomas têm taxas diferentes). Este texto é informação geral, não é aconselhamento fiscal; para uma obra concreta, confirme com um contabilista certificado ou com a Autoridade Tributária (AT).

O que exige a verba 2.27 da Lista I do Código do IVA?

A verba 2.27 aplica a taxa reduzida às empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas afetos à habitação. A redação mantém-se: não foi alterada pela Lei n.º 56/2023 nem pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Segundo as instruções da AT (Ofício-Circulado n.º 30135, de 2012), as condições são estas:

• Casa efetivamente habitada. O imóvel tem de estar a ser usado como habitação no início das obras e continuar a sê-lo depois. Casas devolutas antes ou depois da obra, por exemplo por se destinarem a venda, ficam de fora.
• Não tem de ser habitação permanente. A AT aceita casas usadas só em alguns períodos do ano, desde que sirvam de habitação na data das obras.
• Tem de haver empreitada. Uma obra certa, com preço previamente ajustado. Serviços pagos à hora ou ao dia só cabem na verba se as condições estiverem pré-estabelecidas num contrato de empreitada.

Como funciona a regra dos 20 % dos materiais?

A segunda frase da verba 2.27 diz que a taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20 % do valor global da prestação de serviços. Na leitura da AT, isto dá três situações:

Os materiais comprados diretamente pelo dono da obra não beneficiam da verba: o fornecedor liquida o IVA à taxa dos bens, em regra 23 %.

Que obras ficam de fora da verba 2.27?

• Obras de construção e similares: ampliações (acréscimos), sobre-elevações e reconstruções, mesmo em imóveis para habitação.
• Imóveis usados para atividade profissional, comercial, industrial ou de serviços.
• Trabalhos de limpeza, manutenção de espaços verdes e empreitadas que abranjam, mesmo em parte, piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou instalações similares.
• O simples fornecimento de bens, como meios de aquecimento ou refrigeração, cozinhas, lareiras, outros equipamentos domésticos e mobiliário.
• A reparação ou manutenção de equipamentos, ainda que façam parte do imóvel; a AT aplicou este critério à mera manutenção de caldeiras e de ar condicionado.

E as janelas, portas, marquises e portões?

Aqui é preciso ser honesto: não foi encontrada nenhuma informação vinculativa da AT especificamente sobre substituição de janelas ou caixilharia, marquises, estores, pérgolas, portões, muros ou gradeamentos. A pesquisa não foi exaustiva, por isso a ausência de resultado não prova que não existam.

• Janelas e portas: aplicar a regra geral (mão de obra a 6 %, materiais a 23 % quando passam de 20 % e vêm separados) é uma inferência a partir do ofício de 2012. Numa informação vinculativa de 2018, a AT aceitou a taxa reduzida para a mão de obra de substituição e instalação de portas em imóveis habitacionais, em empreitada, mas tributou a 23 % a reparação e instalação de fechaduras, canhões, trincos e controlos de acesso. Essa informação tem passagens pouco claras e deve ser lida com cautela.
• Marquises: não se sabe se a AT trata o fecho de uma varanda como beneficiação (abrangida) ou como acréscimo (excluído).
• Portões, muros e gradeamentos exteriores: construir de raiz pode ser visto como obra de construção; não há doutrina encontrada.

As informações vinculativas respondem a casos concretos: servem de orientação, não de garantia. Nestes casos, o mais seguro é perguntar à AT ou a um contabilista antes de fechar o orçamento.

Quando se aplica a verba 2.23 (reabilitação urbana)?

A verba 2.23 foi reescrita pela Lei n.º 56/2023, com efeitos a 7 de outubro de 2023. Abrange as empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) delimitadas nos termos legais, deixou de exigir uma operação de reabilitação urbana aprovada e exclui a construção de edifícios novos. Para a AT, são precisos três requisitos ao mesmo tempo: contrato de empreitada, obra de reabilitação de edifício e imóvel em ARU legalmente delimitada.

A grande diferença face à verba 2.27 é que não existe o limite de 20 %: tudo o que fizer parte do contrato de empreitada com preço global fica a 6 %. O que ficar fora do contrato (materiais comprados à parte, projetos, honorários) paga taxa normal. A AT não certifica se a obra é «reabilitação de edifícios»: quem liquida a 6 % deve ter documentos da câmara municipal que comprovem a localização em ARU e a natureza da obra. Não verifiquei se Barroselas ou outras zonas do Minho estão em ARU delimitada; é informação a pedir, caso a caso, à câmara.

O que mudou em 2025 e 2026?

• A verba 2.37 (equipamentos de energia solar, eólica e geotérmica) deixou de vigorar a 30 de junho de 2025.
• O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou a verba 2.42, com efeitos a 1 de julho de 2026, para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional, com tetos de preço e de renda. Não se pode afirmar que cobre a remodelação da casa onde o próprio dono vive.

Não foi verificado se o Orçamento do Estado para 2027 altera taxas ou verbas a partir de 1 de janeiro de 2027.

Se está a planear trocar janelas de alumínio, uma porta de entrada ou a fazer trabalhos de canalização, peça um orçamento com a mão de obra e os materiais discriminados: é o primeiro passo para saber que taxa esperar.